中國虎網(wǎng) 2009/9/9 13:37:01 來源:
未知
他是個(gè)謙謙君子,不論外貌還是行事作風(fēng),在房地產(chǎn)業(yè)似乎顯得不太搭調(diào)。你可以說他是謹(jǐn)慎的,甚至膽小軟弱的,因?yàn)樗麖牟幻斑M(jìn),看上去缺乏勇氣,但他溫吞水一般的脾性卻總是不失時(shí)機(jī)地顯現(xiàn)出好處來。他不急著光宗耀祖,不急著顯擺真知灼見,不急著一夜筑金屋,在風(fēng)云叵測的房地產(chǎn)市場,他以不變應(yīng)萬變,舉著一根平衡木,不疾不徐,慢慢來。
2009年,范偉剛滿40歲。而自他參與復(fù)地集團(tuán)的發(fā)展至今,已經(jīng)整整16年。這16年間,伴隨著中國房地產(chǎn)市場化進(jìn)程,一個(gè)謙和少帥走過了成長到成熟的全過程。
“兄弟連”的力量
“特區(qū)的一年讓我深感一個(gè)人力量的渺小。那時(shí)候就非常想念上海,想念復(fù)旦。應(yīng)該說,復(fù)旦是一個(gè)源泉,回到這里,覺得比自己單打獨(dú)斗時(shí)力量大了很多?!?BR>
范偉,1969年出生的“類70后”。出生于浙江德清的一個(gè)普通家庭,從小性格溫和,少言寡語。但天賦聰敏,成績優(yōu)異。
1987年,18歲的范偉進(jìn)入上海復(fù)旦大學(xué)遺傳工程系,和別的孩子考試入學(xué)不同,他因?yàn)槌煽儍?yōu)異而直升入學(xué),甚至被允許隨便選擇喜歡的專業(yè)。這在今天的保送生們看來,都是不可想象的殊榮?!爸恢缽?fù)旦的遺傳工程專業(yè)是最好的,就選了這個(gè)專業(yè),其實(shí)后來發(fā)現(xiàn),自己一點(diǎn)也不喜歡?!狈秱バχ貞?。
人生有時(shí)候是由一些奇妙的因緣際會(huì)決定著。在范偉后來發(fā)現(xiàn)很不喜歡的專業(yè)學(xué)習(xí)中,他遇到了兩位同班同學(xué),梁信軍和汪群斌。這兩個(gè)人后來和他一起成為“復(fù)星五虎”之一,而帶頭大哥郭廣昌,當(dāng)時(shí)是大他們兩屆的哲學(xué)系師兄。當(dāng)然,那時(shí)候的他們,對(duì)未來的命運(yùn)與道路還一無所知。至于他們這五位復(fù)旦大學(xué)生有一天可以創(chuàng)造數(shù)百億市值的中國第一民營投資集團(tuán),那當(dāng)然更是從未奢望過的幻夢(mèng)。而事實(shí)上,他們走到這一步,只用了短短十幾年時(shí)間。
四年大學(xué)生活很快結(jié)束,范偉和大多數(shù)學(xué)生一樣,對(duì)未來茫然無所知。在廣東改革開放前沿陣地的感召下,范偉背起行裝南下珠海打工。
“那時(shí)候上海的改革開放還沒有全面展開,南下仍然是很多年輕人的夢(mèng)想?!狈秱ソ忉?,他大學(xué)畢業(yè)的第一份工作是珠海麗珠醫(yī)藥集團(tuán),在生化藥廠經(jīng)營部做一名醫(yī)藥推銷員。一年后,仍然是推銷員,他來到深圳,在一家名為深圳晶美生物工程有限公司的企業(yè)打工。
兩年時(shí)間,范偉在初涉商場的過程中開始梳理自己的人生規(guī)劃。“剛畢業(yè)的時(shí)候其實(shí)對(duì)未來是沒有把握的。到了深圳才發(fā)現(xiàn),一個(gè)人的力量其實(shí)非常微弱,所以很懷念上海、懷念復(fù)旦。另外,到1993年的時(shí)候,上海的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始呈現(xiàn)活躍開放的態(tài)勢(shì)。回來成了順理成章的事情。”范偉說。
回到上海的范偉找到了強(qiáng)烈歸屬感。等待他的還有剛剛成立不久的復(fù)星“兄弟連”。就在范偉于廣東獨(dú)自拼搏時(shí),上海的師兄郭廣昌和同學(xué)梁信軍聯(lián)手創(chuàng)辦了廣信科技咨詢公司。憑借給“太陽神”等公司產(chǎn)品做市場調(diào)查,開始了創(chuàng)業(yè)的歷程。
彼時(shí),上海房地產(chǎn)市場剛剛起步?!靶值苓B”看上了這個(gè)新興的商業(yè)領(lǐng)域,四處尋找機(jī)會(huì)。而范偉回到上海與“大部隊(duì)”匯合,也就是在這個(gè)時(shí)候。
今天已經(jīng)成為上海第二大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大華集團(tuán)高層回憶,“當(dāng)年幾個(gè)年輕人每天騎著自行車來要求見見領(lǐng)導(dǎo),想給我們代理樓盤。開始幾天沒有人在意,但他們很執(zhí)著,幾乎天天來,一等就是一天,像我們員工上下班一樣。領(lǐng)導(dǎo)最終被打動(dòng)了,給了一個(gè)樓盤讓他們代理,結(jié)果賣得很好。后面的合作漸漸多了起來?!?BR> 而范偉回憶,他們當(dāng)年的營銷手段也算是上海樓市媒體推廣的領(lǐng)先者,設(shè)計(jì)樓盤廣告,集中在上海幾家報(bào)紙做樓盤廣告。這一營銷手段今天在業(yè)內(nèi)已經(jīng)非常普遍,當(dāng)年卻是領(lǐng)行業(yè)之先。
這種執(zhí)著、誠信、聰敏成為這幾個(gè)年輕人最大的核心競爭力,直到今天。
2004年2月6日,上海復(fù)地(02337.HK)正式登陸港交所。當(dāng)年年報(bào)顯示,復(fù)地新增土地儲(chǔ)備可建總建筑面積約526210平方米。5月13日,復(fù)地發(fā)布公告稱,郭廣昌不再擔(dān)任該公司董事長職務(wù),任非執(zhí)行董事。董事長職務(wù)由執(zhí)行董事、總裁范偉接任。
如果說在此之前,郭廣昌都是范偉背后強(qiáng)有力的決策者和總設(shè)計(jì)師,那么從5月開始,這個(gè)剛過不惑之年的少帥將承擔(dān)起更大責(zé)任。
均速理論
“只要保證目前的銷售收入與目前的土地成本投入基本平衡,那公司資金方面就不會(huì)出太大的風(fēng)險(xiǎn)?!?BR>
應(yīng)該說,十幾年來,擁有平和氣質(zhì)的范偉帶領(lǐng)的復(fù)地集團(tuán)一直無太大風(fēng)浪。無論是2005年還是2008年的大調(diào)整,復(fù)地似乎都沒有其他企業(yè)感受的乾坤震蕩的波動(dòng)。當(dāng)然,也同樣因?yàn)檫@種風(fēng)格,一些關(guān)于復(fù)地步子太小,發(fā)展太慢的質(zhì)疑聲在業(yè)內(nèi)流傳。甚至在2007年時(shí),有市場人士認(rèn)為復(fù)地已經(jīng)從全國房企第一梯隊(duì)掉到第二梯隊(duì)。
對(duì)于這種慢速,范偉有自己的解讀。他認(rèn)為,每個(gè)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控不同。復(fù)地在做項(xiàng)目和市場分析時(shí)偏于保守,但也決定了一種長遠(yuǎn)發(fā)展的均速態(tài)度。“我這個(gè)人賭性不強(qiáng)?!狈秱フf。
這種大原則在2007年至2008年的市場動(dòng)蕩中表現(xiàn)明顯,市場開始再次反思復(fù)地模式的合理性。2007年7月,美國次貸危機(jī)開始受到全球關(guān)注。那時(shí),次貸危機(jī)還被宣稱為一個(gè)影響有限的局部產(chǎn)品危機(jī)。中國房地產(chǎn)市場更在宏觀調(diào)控越調(diào)越高的態(tài)勢(shì)下急速飛跑。到2007年底,萬科的王石率先看到新開工大增與商品房銷售量下降的強(qiáng)烈反差,意識(shí)到房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)臨近。而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還沉浸在瘋狂地拿地?fù)尩?,高?fù)債融資過程中。復(fù)地,則是少有的低調(diào)謹(jǐn)慎的大型民營房企之一。
這種一貫的謹(jǐn)慎態(tài)度令復(fù)地面臨2008年時(shí)顯然從容很多。“2008年,我們也一樣對(duì)市場比較悲觀,但肯定不是最悲觀的。那一年,我們沒有像很多企業(yè)一樣縮減開工量,也沒有任何停工項(xiàng)目。理由是,一方面我們相信政府會(huì)對(duì)低迷的樓市有所作為。另外一點(diǎn)就是,雖然形勢(shì)不好,但我們需要為隨時(shí)可能到來的形勢(shì)好轉(zhuǎn)做出準(zhǔn)備,那就是一定要把產(chǎn)品做到可預(yù)售階段?!狈秱フf(更多新聞來源醫(yī)藥新聞網(wǎng))。
能夠在2008年不停工,并隨時(shí)為回暖做出準(zhǔn)備的房企其實(shí)不多。而這一舉動(dòng)為復(fù)地在2009年的快速回歸起到了至關(guān)重要的作用。
當(dāng)然,范偉能如此決策也基于之前的先天條件。2007年,復(fù)地幾乎沒有拿一塊高價(jià)地,所有項(xiàng)目土地款基本付清。“所以達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn),我們只需要按進(jìn)度支付一定的工程建設(shè)費(fèi)就可以了。當(dāng)然,資金方面,母公司的大力支持也起到了重要作用?!狈秱フf。
關(guān)于如何在現(xiàn)金流方面把握一個(gè)較低的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù),范偉的一個(gè)靜態(tài)成本理論很值得一提。“我們主要是看當(dāng)下的土地成本和銷售收入之前的關(guān)系。也就是說,盡管一塊新的地塊其成本與現(xiàn)在的房屋銷售沒有太大關(guān)系,但它可以說明公司在當(dāng)下需要支付的成本與現(xiàn)金回流的比例。只要保證目前的銷售收入與目前的土地成本投入基本平衡,那公司資金方面就不會(huì)出太大的風(fēng)險(xiǎn)。”范偉說。
順利經(jīng)過“08周期”的復(fù)地今天氣勢(shì)已然不同。根據(jù)剛剛披露的半年報(bào),公司上半年凈利潤相比去年同期猛增近7倍,營業(yè)額較去年同期上升約93.9%。
目前,復(fù)地共有29項(xiàng)項(xiàng)目處于開發(fā)過程中,總項(xiàng)目儲(chǔ)備面積716萬平方米,分布于上海、北京、天津、南京、浙江、無錫、重慶、武漢、西安、成都、長春等11個(gè)城市。
另外,復(fù)地向社會(huì)公開發(fā)行不超過19億元公司債獲得中國證監(jiān)會(huì)發(fā)審委審核通過,重新調(diào)整的A股上市方案也已經(jīng)公布。復(fù)地回A之路正在加速前進(jìn)?!拔覀兿MM快回A,畢竟復(fù)地是一個(gè)所有業(yè)務(wù)都在內(nèi)地的純內(nèi)資企業(yè),希望在自己的資本市場上獲得更多的了解?!狈秱シQ。
樓市基本面沒變化
“其實(shí)沒有任何一個(gè)企業(yè)家可以永遠(yuǎn)準(zhǔn)確地預(yù)期市場走向。所以,對(duì)復(fù)地而言,我們的策略就是緊跟市場,隨行就市?!?BR>
對(duì)于未來樓市的判斷是每一個(gè)房地產(chǎn)老總繞不開的話題。對(duì)此,范偉的判斷是,樓市需求基本面不會(huì)有大的變化。這是支持中國房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的根本。但企業(yè)需要防范未來一兩年內(nèi)可能出現(xiàn)的階段性調(diào)整,方式之一是嚴(yán)格控制負(fù)債情況,積蓄一定數(shù)量可以過冬的現(xiàn)金。
“中國房地產(chǎn)市場最大的基本面沒有變化。那就是城市化。各省會(huì)級(jí)城市都在紛紛擴(kuò)張,不斷有人從小地方向大城市遷移。這個(gè)社會(huì)大背景不是一兩年可以改變的。即便現(xiàn)在都在說,大城市居住成本高,生存門檻高,但這種趨勢(shì)仍然是人心所向。市場需要解決的問題是,如何把供給與需求有效匹配和平衡。”范偉說。
但是同時(shí),范偉也表示,在投資屬性明顯,流動(dòng)性過剩的現(xiàn)階段,樓市存在一定的通脹預(yù)期,以及由此而來的防通脹政策可能?!叭绻髂晔袌鰰?huì)往下走,那企業(yè)的防風(fēng)險(xiǎn)底線就是得至少活過明年, 才有機(jī)會(huì)享受長遠(yuǎn)的美好未來?!?BR> 范偉表示,對(duì)于中檔商品住宅來說,二套房貸等信貸政策的變化無疑會(huì)對(duì)其產(chǎn)生較大影響。“其實(shí)作為開發(fā)商我們不愿意看到6、7月份這樣瘋狂上漲的局面。一方面房價(jià)高,原材料成本就高,也就是土地價(jià)格就高。另一方面,這種過快上漲很容易引起調(diào)控加力?!狈秱ケ硎尽?/div>
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