市委書記俞正聲日前在九屆市委十五次全會指出，從長遠來看，上海轉型發展的最大障礙是青年人才的住房問題。我們要積極探索多渠道、多途徑、多方式建設公共租賃房的模式和辦法，積極探索試點新的住房政策，千方百計解決青年人才的住房問題。

　　【樣本說明】

　　上海張江高科技園區成立于1992年7月，兩區合并后，規劃面積約75平方公里。1999年8月，上海市委、市政府啟動“聚焦張江”的戰略決策，張江由此步入快速發展的軌道。如今，園區主導產業實現快速發展，集成電路產業占國內半壁江山，成為國內最大的軟件產業基地之一、國內最密集的生物醫藥研發創新高地。

　　據園區調研，“張江人”的平均年齡為32歲至33歲。大學本科以上學歷、無經濟積累、無自有住房的青年人才，約占園區從業人員總數一半。住房難是最為突出，而且是迫切需要解決的問題。

　　【報告正文】

　　一、記者在調研中了解到眾多外地來滬“年輕高學歷夾心層”的心聲：房價是難以翻越的高山，保障房也沒資格享受，但只要租房安定，未必需要購房。青年人才公寓是觀望買房之前“不錯的過渡”。這是一種開闊的思路，也是一片立足現實的可為空間。而這條破解之路，張江已探索6年。

　　6年前，張江人才住房問題就已凸顯：園區2005年的調研材料顯示，當時張江的產業集聚已形成規模，共有企業872家、從業7.4萬人，需就近居住者約1.5萬人，按人均20平方米估算，需要30萬平方米，但那時張江能對外出租的人才公寓僅6.7萬平方米，缺口高達約4/5，遠不能滿足。

　　6年過去了。如今，已投入使用的11處張江人才公寓，建筑面積共34萬平方米，計4317套，可容納1.38萬人，按照“輪候補租、契約管理、只租不售”的原則，現已基本住滿。

　　從2005年調研，2006年首批試點房源推出，到之后園區出臺《張江區域青年公寓總體規劃及建設方案》，提出“盡快落實一批適合各類人才居住的高檔次、高水平的公寓用房”，積極通過回購、改造工業用房、改造配套用房等方式擴容房源，一項新的人才公寓制度在張江先行先試、逐步壯大。

　　園區管委會科技創新處負責人修海玉介紹，入住門檻主要有兩條，分別針對企業、人才：其一，所在企業的注冊地與經營地在張江園區內、并屬于園區重點發展的高科技產業企業；其二，必須具備大學本科以上學歷，與企業簽訂1年以上工作合同，并在上海無住房，“但我們不搞唯學歷論。考慮到有些人才公寓相對偏遠，特別是該區域企業的特殊性，可將學歷申請條件放寬到大專；特殊人才經認定，也不受學歷限制”。

　　一項制度好不好，關鍵看最有發言權的使用者。記者找到在張江一通信行業上市公司工作的邱紅（化名）。目前張江人才公寓主要分兩類：一由張江集團投資建設，二由張江園區其他主體投資建設。邱紅所住的紫薇公寓就屬于后者，老廠房改建的小復式，經濟型酒店裝修管理，家電全配，樓下為廳，樓上臥衛。

　　邱紅說，在年底的租房淡季，她向園區人才公寓租賃管理服務中心窗口提出申請，等了1個月，“這很快了。好多申請者都邊排隊輪候，邊在外找房。”她說，月租根據朝向，從1200元至1400元不等，她的租處朝西，月租1250元，占月薪比例10%。“不少是同學同事合租，更便宜。”

　　30多歲的邱紅很細心，她留意到樓層配電箱邊上，掛了簽到本：每天公寓保安都定時巡視簽到；每天上午9點、下午2點，公寓保潔阿姨都來打掃小復式里的公共區域。她最滿意的還是人才公寓“一年一簽、可住3年”，讓她免受居無定所的搬家之苦。搬過一次就刻骨銘心，整整20個大紙箱，其中沉甸甸的書就有6箱。

　　而24歲王冶申（化名）最看重的，是所住唐城人才公寓的整潔，“我們3個男生租3房，如果沒阿姨收拾，一塌糊涂”；還有生活方便，“走到地鐵站15分鐘，騎自行車到公司15分鐘，走到小菜場5分鐘，坐公交去大超市10分鐘。”王冶申說，他就職的平安銀行，一個部門約80人中，有近10人住在人才公寓，住在一起的其他人，也大多屬于附近的銀聯、幾大銀行和保險公司等，住戶群體背景也很接近。總之，在觀望買房之前，公寓是“不錯的過渡”。

　　“世界這么大，心安即是家。”網上流行的《逃離北上廣十大理由》中最后這句，其實很能表達記者接觸的這些外地來滬“年輕高學歷夾心層”心聲：房價確是難以翻越的高山，保障房也沒資格享受，但只要租房安定，未必需要購房，何況，小白領積累一段時間的收入后，或可付首付，一切皆可能……

　　二、雖已有11處人才公寓，但人才的不斷集聚導致水漲船高，如今住房仍有很大缺口。針對這種情況，必須轉換思路。園區正積極探索多渠道、多途徑、多方式的公共租賃模式。目前園區及附近動遷房源形成的租賃市場，成為青年人才公寓不可或缺的有效補充。經政策創新，目前張江已有一家獲政府資質認可的中介公司，專門代理經租此類業務。

　　現已基本住滿的11處張江人才公寓，可容納1.38萬人，可截至去年底張江從業人員約17萬人，需就近居住約2.6萬—3萬人，依然有1萬多人有求無房。

　　為鼓勵更多國內外優秀人才集聚扎根，修海玉介紹，張江園區及附近動遷房源形成的租賃市場，建筑面積約20萬平方米，能解決5000人的居住需求，是一塊不可或缺的有效補充。目前張江經政策創新已有一家獲政府資質認可的中介公司，具體由中介公司和動遷戶簽訂5—10年的租賃合同，由中介公司統一裝修、統一管理，之后白領與中介公司直接簽訂租賃合同，一般合同期為半年到一年，享受中介公司的統一服務。

　　記者來到這家“經政策創新”的上海睿識商務服務有限公司。門口櫥窗赫然幾個大字“免中介費”，下有另一行字“專業白領公寓出租”。有趣的是，總經理助理司馬平平見到記者第一句話便是“我們不是中介”。記者見大廳所掛營業執照上寫：“經營范圍：商務咨詢，電腦及配件……委托的房屋出租，房地產經紀。”總經理李力剛介紹，公司在張江一帶掌握的房源約500戶，但基本沒什么利潤，靠經營酒店等其它業務補充。

　　“沒什么利潤”為何經營？李力剛說：“我們很早就看準了這塊市場，2005年開始和有關部門接觸，一拍即合。多少暫時買不起房的白領有租房需求啊！很多動遷戶手頭又有空余房子，卻是毛坯房，我們正好可以幫忙裝修出租管理，這是個多贏模式。眼光要放長遠，慢慢做出品牌。”

　　在玉蘭香苑，記者看到一套該公司出租的白領公寓，約90平方米，簡單裝修，家電全配，除了廚衛，還有4間臥室，每間10平方米左右。“每間租金六七百元，在市場上算中等價格，但我們有服務優勢。”司馬平平說。墻上，入住須知特別列出后勤維修、保潔投訴、網絡維修、晚間值班等電話，租客可隨時免費享受服務，廚衛等公共區域還有保潔負責打掃。“我們和租客簽約前，會查看其身份證、工作證、學歷證明等，一般要求大專以上。”李力剛說。

　　記者發現，就在該公司附近，有多家小中介。8家連續鋪面中，就有6家店名聞所未聞。

　　另外，目前入住這種白領公寓的人才，享受不了園區為入住人才公寓的符合條件者“每人3年內每月發200元”的補貼。

　　對市場有沒有可能進一步擴大，李力剛表示：“不好說，拭目以待。”

　　三、一線人士呼吁，要真正滿足人才住房需要，需政策在公寓規劃配置、資金投入、稅負等方面有進一步突破與扶持。

　　比如，在規劃布局上，與張江園區從業人員的增長相比，人才公寓的規劃配置明顯不足。修海玉介紹，由于沒有人才公寓預留用地，目前一般是要求開發公司在存量住宅用地開發中，拿出20%的建筑面積用于人才公寓，但截至目前，尚無社會存量住宅用地用于人才公寓建設。

　　資金投入方面，人才公寓具公益性，不同于商業房地產開發，需大量資金投入，且收回投資的周期很長。目前主要由區屬國有開發公司在開發投入，也有個別公司利用商業貸款開發，但扣除管理成本等支出，則可能出現虧損，給人才公寓的市場化運營帶來影響。

　　另一問題是稅負較重。按《營業稅暫行條例》和《房產稅暫行條例》，人才公寓的房租收入需交納5.5%的營業稅、12%的房產稅，合計達17.5%，根據盈利情況還要繳納企業所得稅。由于沒有專門的稅收扶持政策，開發公司積極性受一定影響。

　　而在水電費收取上，供電供水部門認為有些人才公寓類似于酒店的商業化服務，不屬于居民自住性質，因此都按商用標準收取。

　　還有相關人士反映，因人才公寓分布面廣，面向對象也有所不同，建設和管理較分散，還沒形成功能完備的公共服務平臺；要有效發揮人才公寓在集聚人才方面的功能作用，需建立有效的信息資源共享網絡，相對統一的管理運行機制。

　　修海玉說：“面對目前人才公寓較大的房源缺口，我們正按照"增房源、降租金、優配置、重管理"的目標要求，具體設想"四個一點"，即在政府建設的公租房中"提供一點"，鼓勵企業單位"自建一點"，在附近動遷房源中"納入一點"，在符合條件的項目新建房中"擴大一點"，形成"藍領公寓（企業自建）＋白領公寓（政府補貼）＋專家公寓（免費提供)"的人才公寓體系，優化補貼辦法；完善管理機制，通過"統一平臺管資源、普惠政策貼房源、高端人才補租金、納入客服強管理"等措施，進一步提升人才公寓管理水平。”

　　即將出臺的“張江新十條”中，包括“雙定雙限”（定區域、定對象、限交易、限房價）限價商品房試點探索，定向滿足張江核心園區人才居住需求。相關人士表示，張江的人才公寓探索，在工業園區和高科技園區具有推廣意義，呼喚更多地區和部門的嘗試與作為。