根據醫藥物流建設規劃機構上海通量信息科技有限公司的調研，目前國內已經拿到土地并著手現代醫藥物流建設的醫藥流通企業不少于200家。這些企業的年銷售規模從低于2億元人民幣到數10億元人民幣不等，其中大多數獲取的土地面積遠遠超出了單一物流中心建設所需。在這種情況下，如何盤活土地資源，使項目用地發揮超出單一物流功能的效益，成為許多企業的心病。

　　前途光明

　　從國際環境看，國際資本大規模、高速度流動促進了金融國際化，跨國公司促進了投資自由化，世界經濟的發展趨于一體化。尤其是現代生物技術飛速發展，將對醫藥工業產業產生革命性影響，眾多新型生物技術藥物的問世以及生物技術改造傳統產業將極大改變醫藥產業的面貌。天然藥物需求量大幅增加，預計世界天然藥物需求將保持10%以上的增長速度，為我國中藥的國際市場開發提供了機遇。

　　從國內環境看，隨著社會的不斷進步，城市化水平加快、人口的老齡化和人民生活質量不斷提高，醫藥經濟發展潛力將逐步釋放。當前，我國民眾對健康服務的需求大大增長，市場需求是產業發展最重要的動力，而這也將對綜合性健康產業園的發展產生戰略性影響。

　　筆者認為，已經獲取足夠土地資源的成長型企業，必須結合企業現狀和當地的醫藥市場環境，在項目定位階段就將著眼點放在健康產業上，只有這樣，才能贏得更大的收益。

　　目前，我國大多數醫藥流通企業還停留在建設大物流平臺、做大批發業務的傳統發展思路上。因此，辛苦得來的土地存在著利用不足、物流中心功能單一、企業發展缺乏空間的問題。而健康產業園是以企業自身健康文化理念為特色，以所在地市的傳統中藥或健康產業為基礎，打造集藥品、營養保健品、化妝品、功能性食品的研發、生產、展覽、商業批發、文化傳承和第三方物流于一體的綜合性交易平臺，同時兼顧生命體檢、保健醫療和獨具特色的養生素食會所，是企業聚集型健康產業園區。

　　鏈條下延

　　我國藥企新建的健康產業園應以現代物流業下的健康產業鏈下延和健康產品商業聚集交易為主，以社會第三方物流運營服務為輔，以中藥傳承、養生素食會所為亮點。

　　對年銷售規模低于6億元人民幣的企業而言，健康產業園的1期內容應立足于建設滿足公司未來年銷售規模15億元為短期目標的、符合國家醫藥產業發展方向的現代醫藥物流園為主。該物流園可以成為為企業所在地區以及外來醫藥、保健、食品等企業提供便利、實惠的健康產品商業交易平臺，具備為企業提供電子商務信息、品種、物流、金融資源整合等增值服務的能力，發展成為獲得當地市政府和省藥監部門指定的第三方醫藥物流基地，成為具有聚集效益和商業價值的地產園。

　　1期目標實現后，健康產業園的2期內容應立足于企業所在市的醫藥優勢產業，其主體功能可包含未來研發、信息、人才交流、資本運作、招商引資、醫藥總部經濟，以及醫藥產業及其相關支撐產業、延伸產業的生產基地，形成集產品、研發、生產、包裝、銷售完整的產業鏈。功能定位于以中藥材的種植標準研究、有效部位研究、提取加工和飲片加工、中成藥制劑等中藥產業鏈和大型倉儲物流為主線，以化學制劑、新型醫用藥用包裝材料、小類別專業醫療器械、特色原輔料藥等為補充的大型專業制造與物流基地。

　　分期布局

　　目前，企業普遍面臨著新版GSP關于現代醫藥物流企業認證的問題，再加上此類健康產業園投資規模頗大，筆者建議，醫藥公司初期重點著手建設現代醫藥物流中心和第三方物流平臺，為企業未來若干年的自有業務發展打下基礎，做好利用第三方物流平臺吸引本地及異地醫藥企業入駐的可能；劃分區域建設第三方物流配載市場，做好園區物流地產運營。

　　根據筆者的調研結合同類健康產業園的分期發展目標，藥企在建設之初就應對健康產業園做好整體布局與分階段實施計劃。分步規劃建設專業的商業交易地產區域，吸引中藥、食品、化妝品、營養保健品、西藥、生物制品、醫療器械與醫用耗材等行業企業入園交易，為其建設別墅式商戶，以租代售或先租后售，挖掘園區的商業地產價值。

　　初期布局可以符合新版GSP要求的現代醫藥物流中心建設為核心，辦公大樓、研發中心、臨街商業建筑都將位于1期土地的外圍、面對主要交通道路，既便于辦公和業務往來，也利于商業價值的發揮。物流中心即倉庫位于行政樓后，處于1期土地的中部位置，并且在規劃時為2期庫房建設預留出空地。在物流中心后部（園區非臨街方向）預留土地作為車輛堆場、食堂以及后續發展用地。

　　以1期園區正門為標點，2期土地與1期土地呈現橫向并行關系。第三方物流配載市場緊鄰1期自有的醫藥商業物流中心建設，2期吸引入園的同行醫藥商業和異地醫藥工業企業，以及綜合性健康產品交易市場的各家商戶安排在第三方物流市場的另一側。如此布局，既考慮到第三方物流市場處于自有業務和他有業務中間，利于雙方貨運業務向中間集中；也考慮商戶交易市場的別墅商鋪最終需要出售，因此和企業自有資產應該相對隔離建設。

　　5年后，健康產業園需力爭進一步擴園，在1期和2期土地的后部（即園區后門）緊鄰位置拿土地，重點吸引各類知名工業企業入駐，包括中藥材、中藥提取與加工、中成藥、保健食品與營養食品、西藥、生物醫藥制品、醫療器械、醫用耗材、化妝品等9大產業企業，按照中醫藥類企業占整個園區30%、營養與保健食品及化妝品類企業占園區企業30%，西藥、生物醫藥制品、醫療器械、醫用耗材共占40%的生產能力與規模比例分配第3期園區土地。

　　借力政府

　　筆者在對比分析國內各發展成熟和處于規劃建設初期的同類健康產業園區或基地后發現，健康產業園的發展既面臨國家政策扶持的巨大歷史機遇，同時受到國內、省內同類健康產業基地的威脅。成長型藥企如何在財力、人力、物力都比較薄弱的前提下，實現健康產業園的科學發展是一個迫切需要解決的普遍問題。為此，筆者提出“借力政府、企業運作、巧妙嫁接，打造健康養生文化特色”的運作模式。

　　1.借力政府，企業運作，揚長避短，各自發揮所長。從國內情況看，如果要實現健康產業園的中長期建設目標，必須得到所在地市政府甚至省政府的支持。因此，筆者建議有想法的藥企盡快開展政府公關工作，發揮政府宏觀調控和提供政策、資金等功能，同時完善項目運作團隊，通過企業化運作，實現項目建設目標。

　　藥企可以成立專業的園區建設投資公司，具體負責項目投融資等事宜；對上向政府要政策、向銀行要資金，對下啟動項目人員招聘以及各項工作。

　　總的說來，本項目最好采用企業主導、政府給予一定補貼的模式，企業擁有標志性建筑的所有權、管理權和收益權，但是標志性建筑風格必須按照規劃進行施工。

　　2.打造健康產業綜合交易平臺，突出現代物流和科技研發能力。科技研發是園區發展的長足動力，但需要強大的政策保證和資金支持。商業交易平臺是醫藥公司做大、做強自有業務所必須的，因此，必須貼近現代醫藥物流和健康產業政策，整體規劃、分步實施建成商業和工業相結合的產業園。

　　只有以將健康產業園打造成為當省乃至國內重要的健康產業研發平臺為目標，才能吸引各種優惠政策和工商業機構入駐園區。

　　3.巧妙嫁接各級健康類產業基地，共同發展，實現雙贏。健康產業園應該與國內、省內以及企業的各健康產業園區聯合嫁接，巧妙實現資源置換。資源充裕者可以爭取與國家或省內的健康產業基地聯合，作為其一個試驗基地，這樣無形中可以提高醫藥園區的級別，增強對入駐企業的吸引力。另一方面 ，可以與省內大企業合作，形成工業或物流基地在園區內、營銷中心在異地的運作模式，較快做大業務和提升品牌。

　　[后記]

　　現代物流園向健康產業園的轉型是大勢所趨，醫藥企業應該趁早規劃。當然，健康產業園的發展離不開科學、有效的組織機構保障，企業有必要建立對項目進行整體規劃實施的領導和促進機構，明確各部門的職能，確保工作的順利實施。

　　根據國外同類項目運作和筆者經驗，健康產業園的建設是醫藥公司健康產業做大、做強的基礎工作。考慮到我國藥企自身力量普遍有限，建議聘請社會專家學者組成公司發展顧問委員會，職責是為公司健康業發展中的重大問題提供專家智力支持，部分本地顧問還可以協調政府行政管理部門、銀行等相關方，為企業的發展保駕護航。