他是個謙謙君子，不論外貌還是行事作風(fēng)，在房地產(chǎn)業(yè)似乎顯得不太搭調(diào)。你可以說他是謹(jǐn)慎的，甚至膽小軟弱的，因為他從不冒進(jìn)，看上去缺乏勇氣，但他溫吞水一般的脾性卻總是不失時機地顯現(xiàn)出好處來。他不急著光宗耀祖，不急著顯擺真知灼見，不急著一夜筑金屋，在風(fēng)云叵測的房地產(chǎn)市場，他以不變應(yīng)萬變，舉著一根平衡木，不疾不徐，慢慢來。
　　
　　2009年，范偉剛滿40歲。而自他參與復(fù)地集團(tuán)的發(fā)展至今，已經(jīng)整整16年。這16年間，伴隨著中國房地產(chǎn)市場化進(jìn)程，一個謙和少帥走過了成長到成熟的全過程。
　　
　　“兄弟連”的力量
　　
　　“特區(qū)的一年讓我深感一個人力量的渺小。那時候就非常想念上海，想念復(fù)旦。應(yīng)該說，復(fù)旦是一個源泉，回到這里，覺得比自己單打獨斗時力量大了很多。”
　　
　　范偉，1969年出生的“類70后”。出生于浙江德清的一個普通家庭，從小性格溫和，少言寡語。但天賦聰敏，成績優(yōu)異。
　　1987年，18歲的范偉進(jìn)入上海復(fù)旦大學(xué)遺傳工程系，和別的孩子考試入學(xué)不同，他因為成績優(yōu)異而直升入學(xué)，甚至被允許隨便選擇喜歡的專業(yè)。這在今天的保送生們看來，都是不可想象的殊榮。“只知道復(fù)旦的遺傳工程專業(yè)是最好的，就選了這個專業(yè)，其實后來發(fā)現(xiàn)，自己一點也不喜歡。”范偉笑著回憶。
　　人生有時候是由一些奇妙的因緣際會決定著。在范偉后來發(fā)現(xiàn)很不喜歡的專業(yè)學(xué)習(xí)中，他遇到了兩位同班同學(xué)，梁信軍和汪群斌。這兩個人后來和他一起成為“復(fù)星五虎”之一，而帶頭大哥郭廣昌，當(dāng)時是大他們兩屆的哲學(xué)系師兄。當(dāng)然，那時候的他們，對未來的命運與道路還一無所知。至于他們這五位復(fù)旦大學(xué)生有一天可以創(chuàng)造數(shù)百億市值的中國第一民營投資集團(tuán)，那當(dāng)然更是從未奢望過的幻夢。而事實上，他們走到這一步，只用了短短十幾年時間。
　　四年大學(xué)生活很快結(jié)束，范偉和大多數(shù)學(xué)生一樣，對未來茫然無所知。在廣東改革開放前沿陣地的感召下，范偉背起行裝南下珠海打工。
　　“那時候上海的改革開放還沒有全面展開，南下仍然是很多年輕人的夢想。”范偉解釋，他大學(xué)畢業(yè)的第一份工作是珠海麗珠醫(yī)藥集團(tuán)，在生化藥廠經(jīng)營部做一名醫(yī)藥推銷員。一年后，仍然是推銷員，他來到深圳，在一家名為深圳晶美生物工程有限公司的企業(yè)打工。
　　兩年時間，范偉在初涉商場的過程中開始梳理自己的人生規(guī)劃。“剛畢業(yè)的時候其實對未來是沒有把握的。到了深圳才發(fā)現(xiàn)，一個人的力量其實非常微弱，所以很懷念上海、懷念復(fù)旦。另外，到1993年的時候，上海的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始呈現(xiàn)活躍開放的態(tài)勢。回來成了順理成章的事情。”范偉說。
　　回到上海的范偉找到了強烈歸屬感。等待他的還有剛剛成立不久的復(fù)星“兄弟連”。就在范偉于廣東獨自拼搏時，上海的師兄郭廣昌和同學(xué)梁信軍聯(lián)手創(chuàng)辦了廣信科技咨詢公司。憑借給“太陽神”等公司產(chǎn)品做市場調(diào)查，開始了創(chuàng)業(yè)的歷程。
　　彼時，上海房地產(chǎn)市場剛剛起步。“兄弟連”看上了這個新興的商業(yè)領(lǐng)域，四處尋找機會。而范偉回到上海與“大部隊”匯合，也就是在這個時候。
　　今天已經(jīng)成為上海第二大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大華集團(tuán)高層回憶，“當(dāng)年幾個年輕人每天騎著自行車來要求見見領(lǐng)導(dǎo)，想給我們代理樓盤。開始幾天沒有人在意，但他們很執(zhí)著，幾乎天天來，一等就是一天，像我們員工上下班一樣。領(lǐng)導(dǎo)最終被打動了，給了一個樓盤讓他們代理，結(jié)果賣得很好。后面的合作漸漸多了起來。”
　　而范偉回憶，他們當(dāng)年的營銷手段也算是上海樓市媒體推廣的領(lǐng)先者，設(shè)計樓盤廣告，集中在上海幾家報紙做樓盤廣告。這一營銷手段今天在業(yè)內(nèi)已經(jīng)非常普遍，當(dāng)年卻是領(lǐng)行業(yè)之先。
　　這種執(zhí)著、誠信、聰敏成為這幾個年輕人最大的核心競爭力，直到今天。
　　2004年2月6日，上海復(fù)地（02337.HK）正式登陸港交所。當(dāng)年年報顯示，復(fù)地新增土地儲備可建總建筑面積約526210平方米。5月13日，復(fù)地發(fā)布公告稱，郭廣昌不再擔(dān)任該公司董事長職務(wù)，任非執(zhí)行董事。董事長職務(wù)由執(zhí)行董事、總裁范偉接任。
　　如果說在此之前，郭廣昌都是范偉背后強有力的決策者和總設(shè)計師，那么從5月開始，這個剛過不惑之年的少帥將承擔(dān)起更大責(zé)任。
　　均速理論
　　
　　“只要保證目前的銷售收入與目前的土地成本投入基本平衡，那公司資金方面就不會出太大的風(fēng)險。”
　　
　　應(yīng)該說，十幾年來，擁有平和氣質(zhì)的范偉帶領(lǐng)的復(fù)地集團(tuán)一直無太大風(fēng)浪。無論是2005年還是2008年的大調(diào)整，復(fù)地似乎都沒有其他企業(yè)感受的乾坤震蕩的波動。當(dāng)然，也同樣因為這種風(fēng)格，一些關(guān)于復(fù)地步子太小，發(fā)展太慢的質(zhì)疑聲在業(yè)內(nèi)流傳。甚至在2007年時，有市場人士認(rèn)為復(fù)地已經(jīng)從全國房企第一梯隊掉到第二梯隊。
　　對于這種慢速，范偉有自己的解讀。他認(rèn)為，每個企業(yè)對風(fēng)險的把控不同。復(fù)地在做項目和市場分析時偏于保守，但也決定了一種長遠(yuǎn)發(fā)展的均速態(tài)度。“我這個人賭性不強。”范偉說。
　　這種大原則在2007年至2008年的市場動蕩中表現(xiàn)明顯，市場開始再次反思復(fù)地模式的合理性。2007年7月，美國次貸危機開始受到全球關(guān)注。那時，次貸危機還被宣稱為一個影響有限的局部產(chǎn)品危機。中國房地產(chǎn)市場更在宏觀調(diào)控越調(diào)越高的態(tài)勢下急速飛跑。到2007年底，萬科的王石率先看到新開工大增與商品房銷售量下降的強烈反差，意識到房地產(chǎn)風(fēng)險已經(jīng)臨近。而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還沉浸在瘋狂地拿地?fù)尩兀哓?fù)債融資過程中。復(fù)地，則是少有的低調(diào)謹(jǐn)慎的大型民營房企之一。
　　這種一貫的謹(jǐn)慎態(tài)度令復(fù)地面臨2008年時顯然從容很多。“2008年，我們也一樣對市場比較悲觀，但肯定不是最悲觀的。那一年，我們沒有像很多企業(yè)一樣縮減開工量，也沒有任何停工項目。理由是，一方面我們相信政府會對低迷的樓市有所作為。另外一點就是，雖然形勢不好，但我們需要為隨時可能到來的形勢好轉(zhuǎn)做出準(zhǔn)備，那就是一定要把產(chǎn)品做到可預(yù)售階段。”范偉說（更多新聞來源醫(yī)藥新聞網(wǎng)）。
　　能夠在2008年不停工，并隨時為回暖做出準(zhǔn)備的房企其實不多。而這一舉動為復(fù)地在2009年的快速回歸起到了至關(guān)重要的作用。
　　當(dāng)然，范偉能如此決策也基于之前的先天條件。2007年，復(fù)地幾乎沒有拿一塊高價地，所有項目土地款基本付清。“所以達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，我們只需要按進(jìn)度支付一定的工程建設(shè)費就可以了。當(dāng)然，資金方面，母公司的大力支持也起到了重要作用。”范偉說。
　　關(guān)于如何在現(xiàn)金流方面把握一個較低的風(fēng)險系數(shù)，范偉的一個靜態(tài)成本理論很值得一提。“我們主要是看當(dāng)下的土地成本和銷售收入之前的關(guān)系。也就是說，盡管一塊新的地塊其成本與現(xiàn)在的房屋銷售沒有太大關(guān)系，但它可以說明公司在當(dāng)下需要支付的成本與現(xiàn)金回流的比例。只要保證目前的銷售收入與目前的土地成本投入基本平衡，那公司資金方面就不會出太大的風(fēng)險。”范偉說。
　　順利經(jīng)過“08周期”的復(fù)地今天氣勢已然不同。根據(jù)剛剛披露的半年報，公司上半年凈利潤相比去年同期猛增近7倍，營業(yè)額較去年同期上升約93.9%。
　　目前，復(fù)地共有29項項目處于開發(fā)過程中，總項目儲備面積716萬平方米，分布于上海、北京、天津、南京、浙江、無錫、重慶、武漢、西安、成都、長春等11個城市。
　　另外，復(fù)地向社會公開發(fā)行不超過19億元公司債獲得中國證監(jiān)會發(fā)審委審核通過，重新調(diào)整的A股上市方案也已經(jīng)公布。復(fù)地回A之路正在加速前進(jìn)。“我們希望盡快回A，畢竟復(fù)地是一個所有業(yè)務(wù)都在內(nèi)地的純內(nèi)資企業(yè)，希望在自己的資本市場上獲得更多的了解。”范偉稱。
　　
　　樓市基本面沒變化
　　
　　“其實沒有任何一個企業(yè)家可以永遠(yuǎn)準(zhǔn)確地預(yù)期市場走向。所以，對復(fù)地而言，我們的策略就是緊跟市場，隨行就市。”
　　
　　對于未來樓市的判斷是每一個房地產(chǎn)老總繞不開的話題。對此，范偉的判斷是，樓市需求基本面不會有大的變化。這是支持中國房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的根本。但企業(yè)需要防范未來一兩年內(nèi)可能出現(xiàn)的階段性調(diào)整，方式之一是嚴(yán)格控制負(fù)債情況，積蓄一定數(shù)量可以過冬的現(xiàn)金。
　　“中國房地產(chǎn)市場最大的基本面沒有變化。那就是城市化。各省會級城市都在紛紛擴張，不斷有人從小地方向大城市遷移。這個社會大背景不是一兩年可以改變的。即便現(xiàn)在都在說，大城市居住成本高，生存門檻高，但這種趨勢仍然是人心所向。市場需要解決的問題是，如何把供給與需求有效匹配和平衡。”范偉說。
　　但是同時，范偉也表示，在投資屬性明顯，流動性過剩的現(xiàn)階段，樓市存在一定的通脹預(yù)期，以及由此而來的防通脹政策可能。“如果明年市場會往下走，那企業(yè)的防風(fēng)險底線就是得至少活過明年， 才有機會享受長遠(yuǎn)的美好未來。”
　　范偉表示，對于中檔商品住宅來說，二套房貸等信貸政策的變化無疑會對其產(chǎn)生較大影響。“其實作為開發(fā)商我們不愿意看到6、7月份這樣瘋狂上漲的局面。一方面房價高，原材料成本就高，也就是土地價格就高。另一方面，這種過快上漲很容易引起調(diào)控加力。”范偉表示。